Quello che si è appena concluso è stato un anno molto difficile, per tantissimi aspetti della nostra vita.
Per quanto concerne specificamente il settore immobiliare, mai come nel 2020 abbiamo riscontrato nella nostra attività di consulenza così tante lamentele da parte dei nostri clienti per problemi, disagi e costi causati da una cattiva gestione del processo di compravendita. Sia acquirenti, sia venditori.
Abbiamo scelto di dedicare le prime uscite dell’editoriale del nuovo anno per citarne alcune, offrendo ai nostri lettori una maggiore consapevolezza sui rischi e le conseguenze di un approccio “approssimativo” alla compravendita immobiliare.
“Ho acquistato un appartamento da ristrutturare. Quando il mio architetto ha presentato il progetto in Comune ho dovuto pagare una concessione in sanatoria ed una sanzione per una difformità di cui non ero stato informato”.
Il controllo di tutte le planimetrie relative all’immobile e della loro coerenza con lo stato di fatto è molto importante, non solo per l’aspetto economico ma anche per verificare che non siano presenti abusi edilizi. Fortunatamente la difformità non era importante, ma il costo totale per l’adeguamento è stato di circa 4.000€!
“Vorrei vendere casa ma ho scoperto che è convenzionata (Art.79 della L.P. 11.8.1997, n.13); quando l’avevo acquistata non mi avevano informato né spiegato cosa comportasse”.
Questo signore, ignaro del vincolo e del fatto che per poter abitare un appartamento convenzionato bisogna possedere specifici requisiti, ha dovuto pagare una sanzione, vendere rapidamente l’appartamento e acquistarne un altro non convenzionato.
“Ho acquistato una casa su due livelli, ma l’agente immobiliare che me l’ha venduta non ha verificato che il sottotetto, dove era stato realizzato un bagno, fosse abitabile”.
In questo caso i problemi per l’acquirente sono due: ha acquistato una casa con un abuso edilizio e questo può comportare dei costi non indifferenti (purché sia sanabile!); in secondo luogo, implica che ha pagato la casa molto più del suo valore di mercato, perché ha acquistato come abitabile una superficie che non lo è.
“Avevo aspettato troppo prima di avviare la richiesta del mutuo e la banca non era pronta per il giorno del rogito!”.
Poiché il venditore non viveva più a Bolzano, l’acquirente ha dovuto pagargli le spese relative alla doppia trasferta, al doppio pernottamento ed una penale per il disagio subito.
“Avevamo deciso di vendere casa. Dopo qualche settimana, abbiamo accettato una proposta di acquisto e la relativa caparra. In seguito ad alcune verifiche, abbiamo scoperto che la nostra casa, che avevamo acquistato una decina di anni prima, aveva un abuso edilizio insanabile”.
Questa coppia di sposi aveva acquistato casa privatamente, gestendo la trattativa direttamente con il venditore. Non è chiaro se il precedente proprietario fosse consapevole dell’abuso o no, ma oltre ad aver dovuto restituire il doppio della caparra all’acquirente, hanno scoperto che la loro casa, a causa di questo abuso, aveva un valore di mercato molto inferiore rispetto a quanto l’avevano pagata.
“Avevo messo in vendita il mio appartamento; dopo alcuni mesi, quando finalmente ho trovato l’acquirente, ho scoperto che la sua banca non gli avrebbe concesso il mutuo perché l’immobile mi era stato donato”.
Esiste una specifica procedura per gestire gli immobili oggetto di donazione, assicurandone la vendibilità e tutelando l’acquirente, anche nel caso non faccia ricorso ad un mutuo bancario.
“Ero convinto di non avere problemi con la richiesta di un mutuo. Su suggerimento dell’agente immobiliare, ho subito bloccato l’appartamento che volevo comprare con un preliminare. Dopo sono andato in banca ed ho scoperto che non mi avrebbero dato la cifra che pensavo”.
In questo caso l’acquirente si è rivolto ad un agente immobiliare inesperto, incapace di gestire le trattative condizionate dalla richiesta di un mutuo e quindi di tutelare adeguatamente il cliente.
Purtroppo, l’acquirente è stato costretto a vendere un garage per pagare completamente l’appartamento.
“Al rogito il notaio ha riscontrato un vincolo scaduto ma non cancellato, che ha ritardato di due settimane la vendita della mia casa”.
Poiché l’acquirente aveva già disdetto il contratto d’affitto, la venditrice ha dovuto pagargli una mensilità di affitto extra e la giacenza dei mobili che già aveva ordinato ed erano in attesa di consegna”.
“A causa del mio lavoro, il parcheggio per me è sempre stato una priorità. Purtroppo, ho scoperto di aver acquistato un appartamento con un parcheggio non garantito”.
Sebbene i venditori avessero garantito un posto auto condominiale assegnato, quando il venditore ha contattato l’amministratore condominiale per comunicare il passaggio di proprietà, ha scoperto che per usufruire del posto auto avrebbe dovuto pagare un affitto al condominio: il posto auto era sì assegnato, ma “a rotazione”, quindi non garantito nel tempo.
“Dopo aver acquistato casa, avevo eseguito dei lavori di ristrutturazione. Il tecnico a cui mi ero affidato aveva presentato la concessione in comune, ma al termine dei lavori non aveva chiuso le pratiche edilizie”.
Questo signore aveva acquistato la casa all’asta e dopo alcuni anni aveva deciso di rivenderla perché erano cambiate le esigenze. Era convinto che la documentazione fosse in regola per vendere, invece ha scoperto che mancava il certificato di abitabilità. Il rogito è stato spostato, con una penale a carico del venditore.
“Avevo acquistato un appartamento per ristrutturarlo e rivenderlo ad un prezzo maggiore. Il guadagno è stato inferiore al previsto perché ho dovuto pagare la tassazione sulla plusvalenza”.
Quando si rivende un immobile acquistato da meno di cinque anni ad un prezzo superiore a quello di acquisto, lo Stato tassa pesantemente il guadagno ottenuto, riducendo quindi il margine.
Gli esempi citati rappresentano solo una piccolissima parte di tutte le possibili problematiche, ma forniscono un’idea molto chiara sulle reali complessità della compravendita immobiliare.
