Quando avrete individuato l’immobile dei vostri sogni, ci saranno TRE passi fondamentali per concretizzare l’acquisto.
Oggi analizziamo il primo:
PASSO 1: LA PROPOSTA DI ACQUISTO
Serve a “prenotare” l’immobile, in modo che non possa essere venduto a qualcun altro.
La proposta d’acquisto include sia la parte economica (la cifra che offrite per l’acquisto) sia la data entro la quale vorreste stipulare il contratto definitivo. Ad ogni proposta viene normalmente associato un assegno (bancario o circolare) di almeno 5.000€; se la proposta verrà accettata e controfirmata, diventerà un contratto tra privati e l’assegno diventerà la cosiddetta “caparra confirmatoria”, ovvero una penale per chi non rispetterà il contratto da quel momento in poi: se dovesse ritirarsi la parte acquirente, perderà i 5.000€, se dovesse ritirarsi la parte venditrice, dovrà restituire alla parte acquirente i 5.000€ ricevuti e pagare altri 5.000€ come penale.
Esistono delle specifiche formule contrattuali che, se inserite correttamente, consentono di impostare una trattativa di acquisto con la massima tutela, azzerando il rischio di perdere la caparra, ma garantendo allo stesso tempo la possibilità di svolgere tutti i controlli necessari per un acquisto sicuro al 100%. A titolo di esempio, indichiamo alcuni elementi importanti che devono assolutamente essere controllati prima di rendere efficace una proposta di acquisto:
PLANIMETRIE
Bisogna verificare che TUTTE le planimetrie della casa corrispondano allo stato di fatto, ovvero che non ci siano differenze fra quello che si vede e quello che è stato presentato ai rispettivi enti. Questo è un controllo estremamente importante perché, se ad esempio la planimetria catastale non è coerente, il contratto è nullo, quindi non valido!
Attenzione: il notaio non è tenuto per legge a verificare personalmente questa coerenza su tutte le planimetrie, ma solamente richiede a venditore e acquirente di dichiarare se ci sia conformità!
DOCUMENTI SPECIFICI RELATIVI ALL’IMMOBILE
Sono senza dubbio i documenti più importanti da controllare. Rappresentano la “carta d’identità” dell’immobile, infatti, vi si possono verificare:
- i proprietari effettivi e la modalità in cui è avvenuto il precedente passaggio di proprietà dell’immobile;
- la metratura dell’appartamento e la categoria catastale di appartenenza (ad es. se si tratti di un’abitazione signorile, di tipo economico, popolare o ultrapopolare; o magari anche di un ufficio o di un negozio, per i quali bisogna prevedere e verificare un eventuale cambio di destinazione d’uso);
- la “rendita catastale”, cioè il valore utilizzato per il calcolo dell’imposta di registro;
ma, soprattutto - se siano iscritti altri vincoli che potrebbero in alcuni casi ritardare, in altri addirittura compromettere definitivamente, il buon esito della compravendita.
Sono controlli che effettua il notaio al momento della stipula del contratto definitivo, ma se riscontra dei problemi non può rogitare. Per questo motivo è fondamentale eseguirli addirittura prima della proposta d’acquisto, in modo da capire se possano sorgere problemi derivanti da elementi a volte sconosciuti anche al venditore.
Poi vi sono anche documenti utili in altre specifiche fasi del processo di acquisto, quali ad esempio:
ATTO DI PROVENIENZA
solitamente questo documento viene richiesto dalla banca per poter erogare un mutuo alla parte acquirente. È il documento che attesta in che modo il venditore è diventato proprietario della casa.
I più comuni atti di provenienza sono: atto di compravendita, successione o testamento, donazione. Una particolare attenzione deve essere posta nel caso in cui si tratti di una donazione, in quanto è un atto impugnabile da terzi legittimari che possono rivendicare l’immobile, anche se già venduto a terzi, per un periodo ventennale. C’è quindi da tenere presente che su una casa ricevuta per donazione la banca è poco favorevole ad erogare un mutuo. Ma un bravo agente immobiliare sa anche che esistono delle soluzioni specifiche per risolvere questo problema.
ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)
è obbligatorio per Legge ed è un documento che misura il consumo energetico della casa per il suo riscaldamento e raffrescamento. Senza questo certificato il Notaio non potrà rogitare.
SPESE CONDOMINIALI
anche in questo caso è bene sapere se il venditore sia in regola con i pagamenti delle spese condominiali e se sono state decise, o sono in corso di decisione, spese straordinarie. La situazione riguardante il corretto pagamento delle spese condominiali è opportuno che venga richiesta dal venditore in forma scritta all’amministratore e consegnata alla parte acquirente entro il rogito.
PASSO 2: IL CONTRATTO PRELIMINARE
Detto anche “compromesso”, solitamente rappresenta un passaggio che precede l’acquisto vero e proprio.
Si tratta, sostanzialmente, di un accordo tra venditore e compratore, con il quale si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita (il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo).
Di regola, il preliminare viene stipulato quando non è possibile la vendita immediata: perché, ad esempio, l’acquirente deve richiedere un finanziamento (un mutuo), deve disdire un affitto, oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il motivo per il quale si stipula il preliminare è appunto quello di impegnare giuridicamente le parti per tutto il tempo necessario a risolvere questi problemi.
In sede di stipula del preliminare viene consegnato alla parte venditrice un secondo assegno (spesso viene richiesto circolare), quale ulteriore caparra confirmatoria, il cui importo solitamente è circa pari al 10% del valore dell’immobile.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere portato in duplice copia all’Agenzia delle Entrate per la registrazione entro venti giorni dalla sottoscrizione. Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene eseguita dal notaio entro trenta giorni.
Nel caso di compravendita tra soggetti privati (cioè non portatori di IVA), per la registrazione sono dovute:
- l’imposta di registro di 200 Euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
- una marca da bollo di 16 Euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe
- poiché normalmente al contratto preliminare corrisponde un anticipo di pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro così calcolata:
– 0,50% sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria;
– 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In tal caso, questo anticipo di imposta verrà stornato dall’imposta totale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Anche quando il trasferimento è soggetto a Iva, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda del versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra. Il versamento di un acconto, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’imposta. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 Euro). La caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, invece, il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni.
La stessa non è, quindi, soggetta a Iva e andrà pagata l’imposta di registro proporzionale.
Ricordate: la registrazione del contratto preliminare è OBBLIGATORIA PER LEGGE!
PASSO 3: IL ROGITO NOTARILE
Si tratta del contratto definitivo, stipulato davanti al notaio, durante il quale verrà saldato l’importo residuo, avverrà il passaggio di proprietà e la consegna delle chiavi. A questo punto diventerete realmente proprietari dell’immobile.
In sede di stipula del preliminare verrà consegnato alla parte venditrice un ultimo assegno, obbligatoriamente circolare, a saldo del valore dell’immobile.
Qualora voi abbiate richiesto un mutuo, sarà presente anche un rappresentante del vostro istituto di credito che iscriverà un’ipoteca sull’immobile, a garanzia dei futuri pagamenti delle rate.
Il notaio verificherà i documenti aggiornati a quel giorno e, se il lavoro di preparazione “a monte” è stato svolto correttamente, non vi saranno brutte sorprese ed il tutto si ridurrà ad una semplice formalità.
